Dalam kehidupan, ada tiga kebutuhan pokok yang harus dipenuhi oleh setiap manusia, yaitu sandang (pakaian), pangan (makanan), dan papan (tempat tinggal). Bagi sebagian besar orang, kebutuhan akan tempat tinggal, atau yang biasa disebut “papan”, sering kali menjadi tantangan terbesar untuk dipenuhi. Selain harga rumah yang tinggi, pajak yang dibebankan dalam transaksi jual beli rumah juga sering kali menjadi beban tambahan. Hal ini membuat banyak orang lebih memilih untuk menyewa rumah terlebih dahulu daripada langsung membeli.
Meskipun di pasar properti tersedia berbagai pilihan harga, properti yang lebih terjangkau sering kali memiliki keterbatasan, sedangkan rumah yang ideal harganya jauh lebih tinggi. Untuk memahami lebih lanjut, berikut adalah jenis-jenis pajak yang muncul saat melakukan transaksi jual beli rumah, yang dikutip dari berbagai sumber:
Pajak Penjualan Rumah:
- Pajak Penghasilan (PPh) Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2006, pajak penghasilan yang berlaku untuk penjualan properti adalah PPh Pasal 4 Ayat 2. Tarif Pajak Penghasilan Final atas Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan bervariasi sesuai dengan jenis properti yang dijual, sebagai berikut:a. 0% untuk pengadaan tanah yang diperuntukkan bagi pembangunan kepentingan umum atau kantor/instansi pemerintah.b. 1% dari nilai pengalihan untuk rumah sederhana atau rusun sederhana.c. 2,5% dari nilai pengalihan untuk jenis properti lainnya.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) PBB adalah pajak yang harus dibayarkan setiap tahun oleh pemilik rumah, baik itu rumah baru maupun rumah second. Sebelum rumah dijual, pemilik harus melunasi kewajiban PBB. PBB merupakan pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat, namun penerimaan pajaknya diserahkan kepada pemerintah daerah. Besar PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), yang kemudian dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pemerintah menetapkan NJKP sebesar 40% untuk rumah dengan harga di atas Rp1 miliar, dan 20% untuk rumah di bawah Rp1 miliar.
- Biaya Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Selain pajak, penjual juga harus menyiapkan biaya untuk notaris atau PPAT, yang berwenang membuat akta autentik seperti akta jual beli (AJB) dan sertifikat hak milik properti. Biaya notaris biasanya ditanggung oleh penjual, namun bisa dinegosiasikan dengan pembeli. Berdasarkan UU Nomor 30 Tahun 2004, honorarium notaris diatur sebagai berikut:a. Transaksi hingga Rp100 juta, honorarium paling besar 2,5% dari nilai transaksi.b. Transaksi antara Rp100 juta hingga Rp1 miliar, honorarium paling besar 1,5%.c. Transaksi di atas Rp1 miliar, honorarium paling besar 1% dari nilai transaksi.
Pajak Pembelian Rumah:
- Pajak Pertambahan Nilai (PPn) Pembeli rumah juga diwajibkan membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPn) sebesar 10% dari harga tanah jika membeli rumah dari perorangan, agen, atau developer yang terdaftar sebagai Perusahaan Kena Pajak (PKP). Developer kemudian akan menyetorkan PPn ini ke negara.
- Biaya Cek Sertifikat Cek sertifikat merupakan langkah penting untuk memastikan legalitas rumah yang akan dibeli. Biaya cek sertifikat berkisar mulai dari Rp100.000, dan dapat dilakukan sebelum pembeli membayar pajak pembelian rumah.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) BPHTB adalah pajak yang ditanggung oleh pembeli, dengan tarif sebesar 5% dari harga jual rumah setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP ini berbeda-beda tergantung pada peraturan daerah setempat.
- Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Pembeli juga harus menanggung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB), yang besarnya sekitar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Meskipun umumnya ditanggung oleh pembeli, hal ini dapat dinegosiasikan dengan penjual. Ada juga PPAT yang terkadang meminta biaya lebih dari 1%.
- Biaya Balik Nama Sertifikat Biaya balik nama sertifikat biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi, tergantung pada peraturan pemerintah daerah. Pembeli harus melakukan proses balik nama sertifikat kecuali rumah dibeli langsung dari developer.
Adapun dokumen yang diperlukan untuk proses balik nama meliputi:
a. Sertifikat tanah asli
b. KTP pembeli dan penjual
c. Akta jual-beli dari PPAT
d. Bukti pelunasan BPHTB
Memahami berbagai jenis pajak dan biaya yang timbul dalam jual beli rumah sangat penting agar proses transaksi berjalan lancar. Dengan perencanaan yang matang, baik penjual maupun pembeli dapat menghindari beban tambahan yang tidak diharapkan.